6540万套空置非空穴来风 调控应该制定长效机制

    此前有媒体报道，全国有高达6540万套的空置房，足以供2亿人居住。虽然有关机构随后否定了以上信息，但有关空置房的讨论一直热度不减。

    根据统计局公布的最新统计数据，2009年末的商品房待售面积为19947万平方米，同比增长7.1%，其中，住宅待售面积为11494万平方米，同比增长7.8%；截至2010年6月末的商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%，其中，住宅待售面积为10646万平方米，同比增长0.2%。

    那么，统计局公布的商品房待售面积能够说明什么问题？中国房地产市场是否存在着严重过剩？以下是中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海的观点。

    建议统计局在提出待售率之后，有必要联合建设部、国土资源部、公安部甚至国家电网公司共同调查清楚空置率。这是最容易做的事情了，国外一般通过电力公司收缴的电费缴纳情况就可以统计到。

    虽然根据统计局公布的房地产开发企业待售面积，还判断不了整个市场供求情况。但提出区别于空置率的待售率之后，就会根据全社会的要求，提出更符合实际的空置率指标，为下一步出台房地产政策提供合理依据。

    中国的房地产市场不能局限于市场调控，更应当实施一场深刻的制度改革。在此，中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。

    统计局公布的全国房地产开发企业商品房待售面积以及住宅待售面积，只能说明房地产企业本身的商品房库存情况，由此分析开发商的现金流和开发商在房地产一级市场的价格策略。据此，还判断不了整个市场的供求情况。开发商现存待售面积只占整个社会商品房库存量的3%-5%。要判断市场供求情况，还有待空置率的准确统计。

    2005年，统计局曾经公布全国商品房空置率已达到26%。但从2008年开始，国家统计局不再发布商品房空置面积统计数据。

    过去是把开发商的待售率当成空置率，这其实是企业库存的概念，和国际通行的空置率是不同的。这次，统计局明确界定：国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。这矫正了以往从开发商的角度看空置率的概念。

    按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平方米计算，全国约有186亿平方米的住房面积，以空置率25%-30%计算，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。此前高达6540万套空置房的报道，绝非空穴来风。

    高空置率显示中国房地产市场存在着严重过剩，而非短缺。要纠正当前过剩导致投机、过度投资引发高房价的现象，在当前扭曲的房地产制度下，中国不能再采取短期的市场调控政策，即针对一年期经济运行情况而制定，一旦经济出现萧条就会采取刺激政策，过热则采取紧缩政策。而应当建立长效机制：中央高层需要在法律、土地、房地产开发、信贷以及保障房建设等方面建立一揽子的制度框架，社会舆论需要在传播房地产市场事实层面有所作为。

    （摘自财新网）